ゲスト解説: デンシファイング・デイヴィス

ロブ・デイビス著

この記事で表現されている見解は著者のものであり、著者の雇用主や著者がメンバーであるコミュニティ組織の見解を表すものではありません。

デイビス市は、市内の住宅開発の状況を変えるための協調的な取り組みがなければ、RHNA の要件[1]を適切に満たすことはできません。 この文書では、市議会が住宅問題に直ちに対処し始めるために使用できる 4 つの部分からなる概念的なアプローチを示します。 1 つの要素には市民の投票が必要であり、もう 1 つの要素には、これから説明するように、官民のパートナーとの協力が必要です。 2 つは、ゾーニングの決定と市所有地の開発提案の要請を通じて、比較的迅速に対処できる可能性があります。

1. 措置 D (以前の措置 J および R) を修正し、特定の条件下で住民投票なしで周辺開発を進めることを許可する。

現在、土地を農地や空き地から都市用途に再指定する開発には、プロジェクトの基本的な特徴についての市民の投票が必要です。 さらに、土地の指定が農業用地から別の用途に変更された場合、市法は、近隣の土地を恒久的な農業用地またはその他の地役権に置き、将来の開発を妨げる土地軽減を義務付けています。

おそらく、措置 D を修正するには多くの方法があるでしょう。それを行う簡単な方法には、2 つの重要な要素が含まれます。それは、プロジェクトを住民の投票から免除する最低限のプロジェクト開発基準を定義することと、都市限界線を設定することです。

コンポーネント 1 は、一連の最低プロジェクト開発基準を定義するもので、最低基準を達成したプロジェクトは措置 D の投票から免除されることを意味します。 不動産所有者/開発者は、必要に応じて、最低限の条件を回避し、措置 D の対象となるプロジェクトを前倒しすることができます。

措置Dの修正には国民の投票が必要となるが、不確実性、1回限りの不適切な計画のプロジェクト、費用がかかり分裂を招くキャンペーンにつながる現在のアプローチよりも優れているのは間違いない。

最低限の開発基準 - 市議会が委員会と市民の意見とともに主導的に開発することになりますが、これには次のものが含まれます。

これらの最低基準は開発協定 (DA) に明記されることになります。 DA は修正の対象となる可能性がありますが、いかなる状況においても DA の修正が最低基準に違反する結果をもたらすことはありません。

開発の最低限度の規定に加えて、措置 D 修正案には 2 番目の要素、つまり将来の開発が拡張できる限界を明確にする「都市限界線」の定義と承認が含まれる可能性があり、また含まれるべきである。 この修正案は、将来の都市境界線の変更には国民の超過半数の投票が必要となるように書かれる可能性がある。

都市境界線の価値は 2 つあります。1) 都市境界線により、市民は都市の最終的な面積を視覚化できるようになります。 2) 土地の投機を待つインセンティブが減少/排除されるため、境界線外の地主がその不動産に対する農業やその他の地役権を受け入れるインセンティブが与えられる。

この修正プロセスは、措置 D とは別のものですが、農業用途から除外された土地に対する緩和要件を設定する市の「農業への権利」規定を再検討する適切な時期でもあります。 都市限界線を知ることで、市議会は場所と種類（農業、河岸など）の点で特定の基準を満たす地役権の取得を奨励することができます。

「最低条件」の詳細については、措置 D の免除に基づいて開発の対象となる不動産を所有する国民および不動産所有者との十分な検討が必要となるでしょう。[2] 都市限界線にも地域社会の関与が必要となる。

2. 特定の現在の商業用地を再区画し、指定された密度目標が達成された場合に権利により住宅開発を許可する。

近年、市議会は住宅開発を許可するために特定の商業用地を再区画しました。 この分野にはまだチャンスが残されており、市議会は主要なエリアを特定し、現在の敷地の急速なグリーンフィールドや再開発を可能にする基準を策定するために迅速に行動する可能性がある。 初期リストには次のものが含まれる可能性があります。

この区画変更措置には、市全体で最低駐車台数を撤廃する市条例が伴う可能性があるし、伴われるべきである。

この措置の鍵は、これらのエリアの高さ制限を撤廃しながら、厳格な最低密度要件を設定することです。

そして、物議をかもしているが、市はこれらの区画整理区域における包括的住宅要件を撤廃し、代わりにこれらのプロジェクトから市の住宅信託基金への最低かつ毎年の財政拠出を義務付ける可能性がある。 この削除により、手頃な価格の住宅を生産するための最適な方法は、永続的に 100% 手頃な価格で使用できる土地の専用地を使用することであることが認識されます。 同協会は、手頃な価格の住宅を市場価格の埋め込みプロジェクトに組み込むことが住宅建設の障壁となっており、デービスの歴史の中で永続的に手頃な価格の住宅が開発されたことは非常にまれであることを認めている。

3. 恒久的に手頃な価格の賃貸ユニットを開発するための主要な市所有物件を指定し、段階的なアプローチで開発のための提案依頼書 (RFP) をリリースします。

デイビスの歴史を通じて、永続的に手頃な価格の賃貸ユニットのほとんどは、土地献呈地で開発されてきました。 開発者は時々その不動産を市に譲渡することがありました（クリークサイドが最近の例です）。 他のケースでは、開発者は不動産の開発のために非営利の開発者を選択しました（スターリングが最近の例です）。

手頃な価格の賃貸住宅に対するニーズは幅広く、深いものです。必要とされるさまざまなタイプの住宅製品という点では幅広いですが、これらの製品の待機リストの長さという点では深いです。

近年、土地奉納地や市所有の土地により、恒久的に手頃な価格のさまざまな製品が市場に投入されています。

土地奉献用地のような市所有の用地では、非営利およびその他の開発業者がプロジェクトの税額控除による融資を求めることができます。 最近の経験は、市のコンパクトな性質と市内​​各地の交通機関への重要なリンクを考慮すると、資金を比較的早く獲得できることを示しています。

市は、各敷地の開発業者を探すための RFP を迅速に作成できる不動産を所有しています。 市議会は、特定の場所を開発する意図を述べ、各場所の密度と用途（高齢者、特別なニーズ、永続的な支援者、家族など）を述べ、RFPを発行する必要があります。

市は、現在市に住んでいない低所得のデイビス拠点またはカリフォルニア大学デービス校の職員のニーズを満たすために選考プロセスをどのように活用できるかを慎重に検討する必要があります。 市は、手頃な価格のサイトにアクセスするユーザー向けに「宝くじ」の選択に関するパラメーターを設定できます。 たとえば、デイビスベースの雇用を証明できる人をより重視することができます。

市が所有する一部の敷地は現在、市がさまざまな機能に使用しているため、長期的な計画が必要となります。 開発候補地となる市有地をいくつか紹介します。 それらのほとんどは、コミュニティからの大きな反発に遭うでしょう。

これらに加えて、より物議を醸すことになるが、市は現在の公園の一部を手頃な価格の住宅として開発するために指定する可能性がある。 14 番街のヨロ図書館や、サウス デイビスのウォルナット パークに別の図書館を開発するという現在の提案からも明らかなように、都市公園の開発は前例のないものではありません。 そのアイデアは、いくつかの大きな公園を選択し、それぞれの道路に面した部分を開発することです。 上位の候補者は次のとおりです。

4. 公共団体や民間団体と交渉して、土地を取得するか、土地を自ら開発するよう奨励/奨励します（市場価格または手頃な価格で）。

デイビス市には、市が管理していないものの、住宅開発の促進を図ることができる「戦略的」区画が多数ある。 より多くの住宅を建設するために市が提携する可能性がある少なくとも 4 つの異なる「パートナー」があります。

デイビス市が現在の住宅危機に直面できるようにするには、多面的なアプローチが必要です。 ここで概説した 4 つの要素は、この危機に対処するための前進する方法を提供します。

[1] 厳密に言えば、市は今回のラウンドでは要件を満たすことができるかもしれませんが（議論はありますが）、次のラウンドではそれができないでしょう。 さらに、RHNA の目的は、市場価格と手頃な価格の両方で住宅の実際の増加を達成することです。 現在の市の境界内に開発可能な土地が不足していることを考えると、このラウンドの要件の意図を満たすことができる可能性は非常に低いため、いくつかの根本的な措置が必要です。

[2] 都市限界線や併合の合理化に関する議論には、LAFCO およびヨロ郡との関与と交渉が必要となる。 プロジェクトの最低限の条件が定められれば、より統一的な税負担協定を郡と交渉することが可能になるはずだが、この協定は措置D提案の「一回限り」の性質を考えると困難であった。